Najem – jak jest opodatkowany?

Podatek od wynajmu bez prowadzenia działalności gospodarczej można odprowadzać tylko za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Ryczałt ten wynosi 8,5% dla przychodów do 100 tys. zł rocznie i 12,5% dla nadwyżki środków. Ta metoda jest stosunkowo prostą formą opodatkowania, która nie wymaga zaliczek, i przy której wynajmujący nie musi martwić się progami dochodowymi. Jednakże system ma swoje wady, a największą z nich jest brak kwoty wolnej od podatku, co oznacza, że podatek należy odprowadzić już od pierwszej zarobionej na wynajmie złotówki. Ryczałt można rozliczać miesięcznie lub kwartalnie, a urząd skarbowy informuje się o wyborze tak naprawdę dopiero w rocznym rozliczeniu. W tym miejscu warto także zwrócić uwagę na kwestię rozliczania rachunków za media. W związku z tym, że ryczałt od najmu płaci się od całej kwoty otrzymywanej od najemcy, warto rachunki za prąd, gaz i wodę rozliczać z najemcą osobno.

Czy umowę najmu trzeba zgłaszać?

Umowę najmu okazjonalnego trzeba zgłosić do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od daty jej zawarcia. Wynajmujący może to zrobić osobiście, składając odpowiedni dokument w urzędzie, lub online, za pośrednictwem platformy EPUAP. Zgłoszenie najmu okazjonalnego do US jest istotne, ponieważ stanowi jeden z warunków uzyskania dodatkowej ochrony prawnej dla właściciela lokalu. Bez tego zgłoszenia umowa będzie traktowana jak zwykły najem, co może utrudnić chociażby usunięcie nierzetelnego lokatora. Umowy najmu prywatnego, inaczej zwykłego, nie muszą być zgłaszane do US, należy jednak pamiętać, że przychody z takiego najmu również trzeba rozliczać w formie ryczałtu. Zgodnie z przepisami, podatek należy odprowadzać do US do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskano przychód. W przypadku rozliczenia kwartalnego zaliczki wpłaca się raz na trzy miesiące.

Co się stanie, jeśli nie zgłosisz wynajmu?

Osoba wynajmująca lokal w ramach najmu okazjonalnego musi zgłosić zawarcie umowy w urzędzie skarbowym, opłacać zaliczki na podatek, a na koniec roku złożyć formularz PIT-28. W przypadku najmu zwykłego nie ma obowiązku zgłaszania samej umowy, ale pozostałe formalności należy dopełniać. Brak zgłoszenia najmu okazjonalnego, przy jednoczesnym opłacaniu składek, nie pociąga za sobą żadnych sankcji ze strony urzędu. Jednak nie zgłaszając go tracimy ochronę, którą daje nam właśnie ten rodzaj najmu. Niepłacenie podatku od najmu może mieć poważniejsze konsekwencje. Brak zgłoszenia najmu czy nieprawidłowe rozliczenia mogą mieć poważne skutki finansowe, bowiem wynajmujący, który nie dopełnił obowiązków wobec US, może zostać wezwany do zapłaty zaległego podatku ryczałtowego w wysokości 8,5% lub 12,5%, odsetek za zwłokę, które wynoszą 8,75% rocznie oraz taksy od nieujawnionych źródeł dochodu w wysokości 75% podstawy opodatkowania. Jeśli urząd uzna, że doszło do wykroczenia skarbowego, może tez nałożyć grzywnę.

Artykuł Co się stanie, jeśli nie zgłosisz wynajmu mieszkania? pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości RWO.

Jak działa najem okazjonalny?

Umowy najmu okazjonalnego zostały wprowadzone do porządku prawnego w Polsce w 2009 roku. Miało to rozwiązać problemy właścicieli mieszkań na wynajem, którzy nie mogli pozbyć się nierzetelnych najemców. Zajmowali oni lokale i nie płacili, co potrafiło ciągnąć się nawet latami. W przypadku najmu okazjonalnego najemca wskazuje lokal, w którym może zamieszkać w razie problemów z płatnościami, przez które umowa zostanie mu wypowiedziana. Musi również dostarczyć oświadczenie właściciela, że ten go przyjmie. Okazuje się, że nieuczciwi najemcy znaleźli jednak sposób, aby oszukać wynajmujących.

Najemcy a fikcyjne oświadczenie do najmu okazjonalnego

Nie trzeba było długo czekać na znalezienie sposobu na obejście zabezpieczenia, jakie powinien zapewniać najem okazjonalny. W internecie od dawna można znaleźć ogłoszenia osób, które odpłatnie oferują wystawienie oświadczenia niezbędnego do podpisania umowy najmu okazjonalnego. To nieuczciwy sposób na zaspokojenie potrzeby rynkowej. Koszt takiej usługi oscyluje w granicach 300-600 zł. Niektórzy najemcy mieli problem ze znalezieniem kogokolwiek, kto zgodziłby się na przyjęcie ich w razie wystąpienia problemów finansowych. Jednocześnie to rozwiązanie, które całkowicie podważa sens procedury najmu okazjonalnego.

Fikcyjne oświadczenie a konsekwencje

Dostarczenie takiego fikcyjnego oświadczenia o adresie oznacza wprowadzenie wynajmującego w błąd. Najemca naraża się na eksmisję na bruk – płaci za jego otrzymanie, a w praktyce nie ma pewności, czy zostanie tam przyjęty w razie problemów. Osoby wystawiające takie oświadczenie mają szerokie pole do wycofania się z niego. Nie są ustalone warunki korzystania z takiego lokalu ani jego stan.

Natomiast właściciel mieszkania nie ma już gwarancji, że jeśli najemca przestanie płacić albo umowa wygaśnie, to opuści lokal. Może on przeciągać wyprowadzkę i narażać posiadacza nieruchomości na straty finansowe.

Jedynym sposobem na zabezpieczenie się przed takimi sytuacjami jest dokładne weryfikowanie oświadczeń i kontakt z właścicielem lokalu zastępczego. To niezbędne, aby ocenić wiarygodność.

Poza tym najemca powinien wiedzieć, że musi powiadomić wynajmującego, że straci możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Ma na to 21 dni od dnia, w którym się o tym dowie. Musi wtedy wskazać nowy lokal. Jeśli tego nie zrobi, wynajmujący ma prawo wypowiedzenia mu umowy. Ma takie prawo również wtedy, gdy ustali, że oświadczenie jest fikcyjne.

Artykuł Najem okazjonalny – uwaga na handel fikcyjnymi adresami do eksmisji pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości RWO.

Czym zajmuje się fachowy zarządca nieruchomości?

Zdarza się, że zarządcy działają na zasadzie podnajmu. Stroną takiej umowy są trzy strony: właściciel lokum, zarządca i lokatorzy. W takim wypadku to firma podejmująca wyszukuje lokatorów i zajmuje się wszystkimi sprawami związanymi z najmem. Rentier dostaje od podnajemcy stały miesięczny dochód z najmu, pomniejszony o wynagrodzenie zarządcy.

Aby korzystać z tego profesjonalnego wsparcia, nie trzeba jednak podnajmować swojego mieszkania. Część tego typu firm podpisuje z właścicielem lokum prostą umowę zarządzania. Co daje nam taka opcja?

Usługi firm zarządzających są dostosowane do potrzeb właścicieli mieszkań. Administrator może w naszym imieniu przygotować lokum na wizyty potencjalnych lokatorów. Jeśli zechcemy, pomoże nam też w przygotowaniu bezpiecznej umowy lub podpisze w naszym imieniu dokumenty z wybranymi osobami. Do standardowych obowiązków zarządcy należy też pobieranie czynszu od najemców i dbanie o stan mieszkania. Osoby decydujące się na najem swojego mieszkania muszą być przygotowane na stały kontakt z lokatorami i pomoc w rozwiązywaniu bieżących problemów. Jeśli właściciel nieruchomości nie ma na to czasu obowiązki te przejmie od niego zarządca.

Administrowanie wynajmowanym mieszkaniem – komu jest potrzebne?

Zarządca nieruchomości przyda się przede wszystkim osobom zapracowanym i mieszkającym w znacznej odległości od wynajmowanego mieszkania. Wielu rentierów utrzymuje się z najmu i nie czuje potrzeby, by przekazywać swoje obowiązki zarządcom. Warto zauważyć, że zatrudnianie zarządcy do obsługi najmu kawalerki jest zwyczajnie nieopłacalne. Na zasadzie podnajmu lub zarządzania wynajmowane są najczęściej większe lokale. W niektórych sytuacjach wsparcie jest jednak niezbędne. Dobre zarządzanie najmem wymaga stałego kontaktu z lokatorami i dyspozycyjności. Gdy w mieszkaniu zdarzy się awaria lub trzeba będzie załatwić pilną sprawę ze spółdzielnią czy wspólnotą, właściciel jest niezbędny. Jeśli jest zbyt zajęty lub mieszka w innym mieście wszystkie te pilne sprawy może załatwić pełnomocnik.

Profesjonalny administrator jest często zatrudniany przez właścicieli nieruchomości za granicą. Zakup mieszkania na wynajem w innym kraju niesie za sobą konkretne korzyści również finansowe. Aby jednak inwestycja była rentowna, a lokum bezpieczne, niezbędny jest zarządca, który na miejscu będzie czuwał nad mieszkaniem i jego najemcami. Firmy zajmujące się zarządzaniem lokalami za granicą znają tamtejsze prawo lokatorskie oraz zasady rozliczania najmu. Dzięki temu jego obsługa jest łatwiejsza.

Artykuł Zarządzanie najmem – co musisz wiedzieć? pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości RWO.

Pierwsze wrażenie to nie wszystko

Najlepszą okazją do poznania przyszłego lokatora jest osobiste spotkanie z nim w mieszkaniu, które chcemy wynajmować. Najemca ma szansę w tym czasie dokładnie obejrzeć lokum, a my możemy spróbować go poznać. Pierwsze wrażenie jest oczywiście bardzo ważne i wiele mówi o człowieku. Jednak kluczowe są konkretne pytania, jakie każdy rentier powinien zadać swojemu przyszłemu najemcy. Kluczowe dotyczy źródła utrzymania. Im bardziej stabilny dochód wykazuje lokator, tym mniejsze ryzyko, że w pewnym momencie przestanie płacić za mieszkanie.

Jako rentierzy mamy prawo poprosić przyszłych najemców o zaświadczenie o dochodach lub wyciąg z konta z miesięczną pensją. Jednak to czy udostępni nam tego typu dokumenty, zależy tylko od niego. Jeśli osoba zainteresowana stanowczo nie chce w żaden sposób potwierdzić wysokości swoich zarobków, jest to dla rentiera jasny sygnał, że coś może być nie tak. W takim wypadku warto zapytać o powód odmowy albo poczekać na następnego zainteresowanego.

O sytuacji finansowej przyszłego najemcy sporo mogą powiedzieć nam bazy informacji kredytowej. Jednak i tu, aby uzyskać konkretne informacje potrzebna jest zgoda osoby, którą chcemy w ten sposób zweryfikować.

O co jeszcze pytać?

Warto pamiętać, że o udanej współpracy rentiera i lokatora decydują nie tylko kwestie finansowe. Na spotkaniu z potencjalnym najemcą warto też zapytać o kilka innych praktycznych rzeczy. Powinny one dotyczyć zwierząt w mieszkaniu, palenia papierosów czy liczby osób, które na co dzień będą zajmować lokum. Ważne jest też omówienie zasad wprowadzania zmian w zajmowanym lokalu oraz kaucji zabezpieczającej mienie w mieszkaniu.

Obecnie na rynku najmu rentierzy coraz częściej proszą lokatorów o rekomendacje. Przed spotkaniem z potencjalnym najemcą, możemy założyć, że nasze mieszkanie nie jest jego pierwszym lokum. Jeśli to się potwierdzi, mamy okazję poprosić o podzielenie się wrażeniami z poprzedniego miejsca pobytu i poprosić o opinię reniera. Podobnie jak w przypadku weryfikacji, brak referencji lub silny opór przed ich przedstawieniem potrafi sporo powiedzieć o potencjalnym lokatorze. Jeśli współpraca w ramach wcześniejszej umowy najmu nie układała się pomyślnie, ryzyko problemów wzrasta. Oczywiście trzeba podkreślić, że nie jest to reguła i nie warto tylko na tej podstawie odrzucać kandydata.

Artykuł Jak zweryfikować najemców? pochodzi z serwisu Blog Nieruchomości RWO.